건설업체들이 미개발 지역을 고층 아파트로 개발하면서 광주지역 내 지구단위계획 수립구역의 공시지가가 최대 6배 이상 폭등하고, 고가 아파트 분양으로 업체들은 막대한 수익을 챙긴 것으로 나타났다.
광주시가 공공을 위한 ‘개발권’을 건설업체에게 넘겨주면서 개발 이익 환원, 경관 개선, 주변 지역과의 조화 등을 위한 조치를 게을리 했다는 비판도 제기됐다.
윤현석(도시·지역개발학 박사, 광주일보 정치부장)·윤희철(도시·지역개발학 박사, 광주지속가능발전협의회 기획부장)·홍상호(도시·지역개발학 박사 수료) 등 3명이 공동 작성한 ‘주택법 의제처리 지구단위계획의 운영실태 연구- 광주 35개 사업지구를 중심으로’가 한국지역개발학회지 9월호에 게재됐다.
논문에 따르면, 2004년부터 2015년 사이 주민제안 방식으로 수립된 광주지역 35개 사업구역의 대표지번의 토지소유주는 모두 건설·신탁회사였다.
광주 소재 건설(12곳)·신탁(2곳)이 14곳, 서울 등지 건설(4곳)·신탁(16곳)이 20곳, 불분명(1곳) 등으로 타지 업체 비중이 높았다. 주민제안 취지에서 크게 벗어난 것이다.
구역 면적도 1만∼3만㎡이 27개 구역에 달해 전체 68.57%가 소규모 개발인 것으로 분석됐다. 특히, 이들 구역의 개발행위 전 토지의 지목은 임야와 전답이 각각 11곳과 10곳에 달해 도심 내 자투리 토지나 외곽의 값싼 토지를 매입해 고층아파트 단지로 조성한 것으로 조사됐다. 이들 구역의 인접 용도지역 역시 고층아파트가 아닌 녹지나 저층 주거지역이었다. 토지이용 합리화와 기능증진이라는 지구단위계획의 본래 취지에서 어긋난 것으로 연구팀은 분석했다.
또 지구단위계획구역의 경관 계획도 천편일률적인 용어를 나열하는데 그쳐 경관 개선 및 양호한 환경 확보에도 기여하지 못했다고 지적했다.
가장 큰 문제는 지구단위계획 수립 후 해당 부지와 인근 땅값이 크게 상승한다는 것으로, 현실지가의 70%를 반영한다는 공시지가의 상승분이 계획 수립 전후 최고 621억 원의 차이가 나는 곳도 있었다.<2면에 계속>
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